近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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